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Indice
Contratto Preliminare Affitto Ramo d’Azienda
Il contratto preliminare di affitto d’azienda, che costituisce una fase preparatoria per la successiva stipula del contratto definitivo, deve stabilire con chiarezza tutti gli elementi essenziali che caratterizzeranno la futura operazione. Tra i punti più importanti rientrano la descrizione dell’oggetto, solitamente rappresentato dalla specifica azienda o dal ramo d’azienda, e il corrispettivo dovuto per il godimento dell’insieme dei beni organizzati per l’esercizio dell’attività imprenditoriale (nota). All’interno del testo del preliminare occorre di norma indicare il termine entro cui dovrà essere concluso il contratto definitivo, in modo da garantire certezza e vincolare le parti a procedere entro una scadenza stabilita (nota). È tuttavia possibile rinviare alla fase del contratto definitivo la definizione di alcuni aspetti ritenuti secondari o accessori, come i dettagli sui mezzi di pagamento o l’inserimento di clausole eventuali, quali la previsione che il promissario affittuario possa godere dell’azienda per sé o per persona da nominare, l’inserimento di condizioni sospensive, clausole risolutive espresse o termini iniziali. In aggiunta, le parti possono accordarsi per rinunciare, in caso di inadempimento, all’azione di esecuzione specifica prevista dall’art. 2932 c.c., preferendo riservarsi il diritto di risolvere il contratto o di chiedere il risarcimento del danno.
Nella fase di passaggio dal preliminare al definitivo, i contraenti, se lo desiderano e concordano, possono introdurre modifiche o revocare accordi presi in precedenza (sentenza Corte di Cassazione del 28 maggio 2003, n. 8515) (nota). Tale libertà comporta una certa elasticità, ma anche la necessità di esprimere con precisione l’eventuale volontà di derogare a quanto inizialmente convenuto. Nel caso in cui una delle parti decida di non adempiere all’obbligo di stipulare il contratto definitivo e sia già scaduto il termine previsto, l’altra parte può scegliere se agire per l’esecuzione in forma specifica, cioè per ottenere una pronuncia giudiziale che tenga luogo del contratto non concluso, o per la risoluzione del preliminare con richiesta di risarcimento dei danni, oppure limitarsi alla sola richiesta di quest’ultimo (nota).
Il requisito formale del contratto preliminare è disciplinato dall’art. 1351 c.c., che prescrive la stessa forma del contratto definitivo. Poiché in caso di inadempimento una delle parti può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo (art. 2932 c.c.), il preliminare di affitto d’azienda deve essere redatto in maniera da rispettare le medesime regole di forma e pubblicità del contratto che verrà sottoscritto in un momento successivo. L’art. 2556, primo comma, c.c., richiede la forma scritta ai soli fini probatori per i contratti che abbiano a oggetto il godimento dell’azienda, fatta salva l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento del godimento dei singoli beni che compongono l’azienda e per la natura del contratto. Ciò significa che l’assenza della forma scritta determina l’impossibilità di provare in giudizio l’esistenza e il contenuto del rapporto, anche se, apparentemente, questa previsione sembra porsi in contraddizione con quanto stabilito nel secondo comma dello stesso art. 2556, che prevede la forma pubblica o la scrittura privata autenticata per il contratto di affitto d’azienda, da depositare entro trenta giorni per l’iscrizione nel Registro delle Imprese. In realtà, il Consiglio Nazionale del Notariato ha chiarito che l’autenticazione dell’atto assume valore di forma integrativa, necessaria per rendere possibile l’iscrizione nel Registro. Pertanto, tutti i contratti di affitto d’azienda sono soggetti a questa forma di pubblicità commerciale, benché l’assenza di autenticazione non incida sulla validità del contratto in senso proprio, ma solo sulla sua iscrizione e sugli effetti correlati a tale adempimento.
Nel preliminare andranno poi delineate le linee guida in merito alle obbligazioni principali che troveranno attuazione nel contratto definitivo. Il contratto di affitto d’azienda si basa su un accordo consensuale che può contenere clausole in deroga alle disposizioni di legge, purché ciò non pregiudichi gli elementi essenziali del contratto e non si introducano norme contrarie a principi inderogabili dell’ordinamento (nota). Le obbligazioni imprescindibili comprendono, dal lato dell’affittuario, il pagamento periodico del canone, la gestione dell’azienda con la stessa destinazione, il mantenimento dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti, nonché la conservazione delle scorte. Dal lato del concedente, rientrano tra i doveri fondamentali la consegna dell’azienda in condizioni adeguate all’uso e, salvo diversa pattuizione, la responsabilità per le manutenzioni straordinarie. Nel preliminare, le parti possono definire con maggior precisione gli interventi di manutenzione qualificabili come straordinari e stabilire eventuali deroghe, così da evitare incertezze e controversie. Egualmente rilevante è la questione del divieto di concorrenza, che di norma permane a carico dell’affittuario, il quale si impegna a non snaturare l’attività e a preservare la clientela già esistente: anche su questo aspetto, il preliminare può contenere accordi specifici, se si desidera ampliare o ridurre la portata del divieto.
Appare chiaro, dunque, come il preliminare di affitto d’azienda debba anticipare i profili essenziali e rendere trasparenti fin da subito le condizioni alle quali le parti intendono vincolarsi. L’ordinamento consente di rinviare alcuni aspetti di dettaglio al contratto definitivo, ma è fondamentale che i parametri principali vengano stabiliti in questa fase, così che l’impegno reciproco risulti coerente con la futura stipulazione. Qualora intervengano modifiche sostanziali nel tempo, le parti possono rivedere il loro accordo, ma dovranno esprimere tale volontà in modo esplicito e senza contraddizioni con la disciplina generale del contratto e la tutela degli interessi in gioco. In definitiva, il preliminare è uno strumento di pianificazione e garanzia: chiarisce i diritti e i doveri dei contraenti, facilita l’organizzazione dei passaggi successivi e assicura la possibilità, in caso di inadempimento, di ottenere un provvedimento giudiziale che realizzi o risolva in via definitiva le intese raggiunte.
Esempio Contratto Preliminare di Affitto Ramo d’Azienda
In questa sezione viene mostrato un esempio di contratto preliminare di affitto ramo d’azienda.
Si tratta di un esempio utile per chi ha la necessità di produrre un documento di questo tipo, visto che basta adattarlo per le proprie esigenze.
La presente scrittura privata, redatta in duplice originale, vale a ogni effetto di legge tra le Parti di seguito indicate.
TRA
……………………………………, nato/a a ……………………, il ……………………, residente in ……………………, via/piazza ……………………, codice fiscale ……………………, titolare della ditta individuale/società ……………………, con sede legale in ……………………, via/piazza ……………………, codice fiscale …………………… e partita IVA ……………………, iscritta al Registro delle imprese di ……………………, n. ……………………, di seguito denominato/a “Promittente”;
E
……………………………………, in persona del legale rappresentante pro tempore, nato/a a ……………………, il ……………………, residente in ……………………, via/piazza ……………………, codice fiscale ……………………, in rappresentanza della società ……………………, con sede legale in ……………………, via/piazza ……………………, codice fiscale …………………… e partita IVA ……………………, iscritta al Registro delle imprese di ……………………, n. ……………………, di seguito denominata “Promissario”.
PREMESSO
-Che il Promittente è titolare di un’azienda (o di un ramo d’azienda) destinata allo svolgimento dell’attività di ……………………, come da inventario allegato sub A, il quale elenca i relativi beni costituivi.
-Che il Promittente intende concedere in affitto tale ramo d’azienda, desiderando cessare o sospendere l’attività, pur conservando la titolarità dell’azienda stessa.
-Che il Promissario, intenzionato a prendere in affitto il suddetto ramo d’azienda, dichiara di averne visionato i beni e la documentazione a corredo, impegnandosi a mantenerne la destinazione originaria o a non modificarla se non previa autorizzazione scritta del Promittente.
-Che le Parti intendono regolamentare, con il presente accordo preliminare, gli obblighi relativi alla futura stipulazione del contratto definitivo di affitto di ramo d’azienda.
Tutto ciò premesso, che costituisce parte integrante e sostanziale della presente scrittura, le Parti convengono e stipulano quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
1.1. Con il presente contratto preliminare, il Promittente si impegna a concedere in affitto, e il Promissario si obbliga ad accettare, il ramo d’azienda di cui in premessa, dedicato all’attività di ……………………, costituito dai beni descritti nell’inventario allegato sub A.
1.2. L’inventario allegato sub A, redatto in contraddittorio tra le Parti mediante eventuali consulenti di fiducia, descrive in dettaglio la consistenza, il valore e la funzionalità dei beni oggetto di affitto.
1.3. È inteso che il contratto definitivo di affitto di ramo d’azienda sarà concluso alle condizioni e nei termini di cui ai successivi articoli del presente accordo preliminare.
Art. 2 – Durata del futuro contratto di affitto
2.1. La durata del contratto definitivo di affitto sarà di …………………… (anni/mesi), con decorrenza dalla data di sottoscrizione dell’atto definitivo o da altra data che verrà concordata in sede di stipula, fatto salvo il verificarsi di eventuali condizioni sospensive previste dal presente contratto.
2.2. Resta nella facoltà delle Parti stabilire, all’interno del contratto definitivo, un rinnovo o una proroga, secondo termini e modalità che potranno essere ulteriormente concordati.
Art. 3 – Canone e modalità di pagamento
3.1. A titolo di corrispettivo per l’affitto, il Promissario corrisponderà al Promittente la somma di euro …………………… (…/00) annui, da versare in rate …………………… (ad esempio mensili o trimestrali) anticipate, ciascuna di euro ……………………, entro e non oltre il giorno …………………… di ogni periodo considerato.
3.2. Il versamento avverrà con modalità …………………… (per esempio bonifico bancario, assegno), ferma la facoltà di modificare tali modalità con un nuovo accordo scritto fra le Parti.
3.3. Il canone sarà soggetto ad aggiornamento annuale sulla base di …………………… (ad esempio, l’indice ISTAT dei prezzi al consumo), con effetto automatico e senza necessità di ulteriore richiesta, a partire dall’anno …………………… (specificare) o secondo gli accordi che le Parti stabiliranno in sede di contratto definitivo.
Art. 4 – Interessi di mora
4.1. Qualora il Promissario non provveda al pagamento puntuale del canone, decorreranno automaticamente, senza necessità di costituzione in mora, interessi moratori al tasso del ……………………% annuo (o altra misura convenuta), a partire dal giorno successivo alla scadenza non rispettata.
4.2. Resta salvo il diritto del Promittente di agire per il risarcimento di qualsiasi danno ulteriore, conseguente all’inadempimento o al ritardato adempimento del Promissario.
Art. 5 – Condizione sospensiva
5.1. L’efficacia del futuro contratto definitivo di affitto è subordinata all’ottenimento, da parte del Promissario, di un finanziamento di importo non inferiore a euro …………………… (…/00) presso un istituto di credito primario, entro e non oltre il …………………….
5.2. Qualora il Promissario, per cause a sé imputabili (mancata richiesta o ritardo nella presentazione della domanda di finanziamento, rifiuto di fornire le garanzie necessarie), non riesca a ottenere il finanziamento entro il termine convenuto, la condizione sospensiva non si avvererà e il presente contratto preliminare rimarrà privo di effetti, fatto salvo quanto previsto in materia di caparra confirmatoria.
5.3. Se, per motivi non imputabili al Promissario, la condizione non si avvera, le Parti non saranno obbligate a ulteriori adempimenti, salvo diverse pattuizioni di cui al successivo articolo.
Art. 6 – Caparra confirmatoria
6.1. All’atto della sottoscrizione del presente accordo preliminare, il Promissario consegna al Promittente, a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., la somma di euro …………………… (…/00), pari a …………………… (ad esempio un’annualità del canone o altra misura pattuita).
6.2. In caso di mancato ottenimento del finanziamento per cause imputabili al Promissario, il Promittente avrà diritto di trattenere la caparra a titolo di risarcimento, fatte salve eventuali azioni per il ristoro di un danno ulteriore.
6.3. Se la condizione sospensiva non si avvera per ragioni non imputabili al Promissario, il Promittente dovrà restituire la caparra, a meno che le Parti non decidano di comune accordo di imputarla a un nuovo accordo o di utilizzarla ai fini di un diverso progetto contrattuale.
Art. 7 – Manutenzione e sostituzione dei beni
7.1. I beni elencati nell’inventario sub A sono stati ispezionati dalle Parti (anche tramite perizia o verifica tecnica), risultando conformi agli usi e alle normative vigenti. L’eventuale perizia è allegata sub B e forma parte integrante del presente accordo.
7.2. Nel contratto definitivo, il Promissario assumerà la responsabilità di effettuare la manutenzione ordinaria, oltre a quella straordinaria se le Parti non stabiliranno diversamente.
7.3. Qualora per ragioni tecnico-economiche risulti necessaria la sostituzione di un bene anziché la sua riparazione, il Promissario dovrà comunicare per scritto al Promittente (via PEC o raccomandata A.R.) la necessità di tale intervento. Il Promittente, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, potrà decidere se ritirare il bene o rinunciarvi. Decorso tale termine senza risposta, il Promissario sarà libero di procedere come riterrà opportuno, fatte salve la protezione dell’interesse aziendale e le eventuali pattuizioni ulteriori in merito.
Art. 8 – Lavoratori subordinati
8.1. Ai sensi dell’art. 2112 c.c., in caso di trasferimento di azienda o di un suo ramo, i rapporti di lavoro proseguono con l’acquirente o l’affittuario, conservando i diritti che ne derivano. Pertanto il Promittente dichiara che, alla data di decorrenza del futuro contratto definitivo, i dipendenti in forza sono i seguenti: …………………… (indicare nominativi, mansioni, data di assunzione).
8.2. Il Promissario s’impegna a subentrare in tutti i rapporti di lavoro esistenti e ad adempiere regolarmente agli obblighi contributivi e fiscali connessi, mentre il Promittente garantisce che, fino alla data di passaggio, gli oneri retributivi e previdenziali risulteranno saldati o verranno regolarizzati secondo accordi non pregiudizievoli per il Promissario.
8.3. Nel caso in cui il ramo d’azienda risulti privo di personale dipendente, il Promittente dichiara che tutti i rapporti precedenti sono stati validamente chiusi e che non esistono controversie in corso o reclami ulteriori.
Art. 9 – Contratti, debiti e crediti
9.1. Il Promittente garantisce di essere proprietario esclusivo dei beni che compongono il ramo d’azienda, assicurando che tali beni siano liberi da pesi e vincoli, salvo quanto specificamente indicato negli allegati sub A o sub B.
9.2. L’affitto si intende relativo a un ramo d’azienda privo di debiti e crediti pregressi, a meno di quanto diversamente pattuito e riportato in calce o negli allegati. In particolare:
Il Promissario subentrerà nei contratti di utenza (elettricità, gas, acqua, telefonia, ecc.) funzionali all’attività, ex art. 2558 c.c., salvo diversa pattuizione scritta.
Qualora i locali in cui si svolge l’attività siano a loro volta condotti in locazione, il Promissario subentrerà nel relativo contratto ai sensi dell’art. 36 L. 392/1978, previo consenso del locatore, e il Promittente garantirà il saldo di ogni pendenza maturata fino alla data di subentro.
9.3. Restano a carico del Promissario i debiti e i crediti derivanti dai rapporti insorti durante la sua gestione, anche se giungeranno a scadenza in data successiva alla cessazione dell’affitto, salvo accordi diversi tra le Parti.
Art. 10 – Allegati
10.1. Allegato A: Inventario dei beni oggetto del ramo d’azienda.
10.2. Allegato B: Eventuale perizia estimativa e/o valutazione tecnica dei beni.
10.3. Gli allegati formano parte integrante e sostanziale del presente contratto preliminare e, in caso di contrasto, prevalgono le previsioni in essi contenute, purché siano espressamente sottoscritti da entrambe le Parti.
Art. 11 – Cessazione del contratto di affitto
11.1. Alla cessazione del contratto definitivo, il Promissario dovrà dimostrare l’avvenuto adempimento di tutti gli obblighi relativi a fornitori, canoni di locazione, utenze, contributi e ritenute fiscali, incluse IVA e imposte connesse alla gestione dell’azienda.
11.2. Qualora tali obblighi non risultino regolarmente adempiuti, il Promittente potrà agire per il risarcimento del danno, oltre ad avvalersi di qualsiasi altro rimedio previsto dalla legge.
Art. 12 – Restituzione del ramo d’azienda
12.1. Alla scadenza del futuro contratto di affitto, in assenza di rinnovo, il Promissario sarà tenuto a consegnare immediatamente l’azienda nello stato in cui si trovava al momento della consegna, tenuto conto del normale deperimento d’uso.
12.2. Eventuali beni acquistati dal Promissario in sostituzione o aggiunta a quelli esistenti resteranno di sua esclusiva proprietà, salvo pattuizioni diverse formalizzate nell’atto definitivo o in un successivo accordo scritto.
12.3. In caso di ritardo non giustificato nella restituzione, il Promittente potrà accedere ai locali, sostituire serrature e chiavi, senza che il Promissario possa opporre eccezioni, fermo restando il diritto al risarcimento dei danni.
Art. 13 – Assicurazione
13.1. Dalla data di effettiva decorrenza del futuro affitto, il Promissario dovrà stipulare, presso primaria compagnia, una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi (RCT) e per i rischi inerenti all’esercizio dell’attività (furto, incendio, esplosione, etc.).
13.2. La polizza dovrà essere mantenuta in vigore per tutta la durata del contratto di affitto e la relativa documentazione dovrà essere fornita al Promittente, su richiesta, per i necessari controlli.
Art. 14 – Clausola risolutiva espressa
14.1. Costituisce causa di risoluzione di diritto (art. 1456 c.c.) l’inadempimento di obblighi essenziali, tra cui il mancato o ritardato pagamento di una sola rata del canone e la violazione di ulteriori obblighi espressamente dichiarati come essenziali nel futuro contratto definitivo.
14.2. La risoluzione produrrà effetto immediato dal momento in cui la parte adempiente comunicherà, mediante raccomandata A.R. o PEC, l’intenzione di avvalersi della presente clausola.
Art. 15 – Divieto di subaffitto e di cessione
15.1. Il Promissario non potrà subaffittare, cedere o trasferire a terzi, in tutto o in parte, il godimento del ramo d’azienda oggetto dell’affitto, salvo previo consenso scritto del Promittente.
15.2. L’eventuale violazione di questo divieto costituirà grave inadempimento, consentendo al Promittente di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all’articolo precedente.
Art. 16 – Consegna del ramo d’azienda
16.1. La consegna del ramo d’azienda, con tutti i beni, i documenti amministrativi e contabili, avverrà contemporaneamente alla stipula del contratto definitivo, a decorrere dalla data ivi stabilita.
16.2. Le Parti coopereranno affinché il passaggio avvenga in modo ordinato e trasparente, in base agli inventari e alle perizie allegate al presente preliminare.
Art. 17 – Contratto definitivo e spese
17.1. Le Parti convengono di stipulare l’atto definitivo di affitto di ramo d’azienda entro e non oltre …………………… (specificare il termine) dal verificarsi della condizione sospensiva o dalla scadenza indicata nell’art. 5, davanti a un Notaio scelto dal Promissario, salvo diverso accordo scritto.
17.2. Le spese notarili e fiscali connesse alla stipula saranno, di regola, a carico del Promissario, salvo diversa intesa tra le Parti. Nel contratto definitivo si richiameranno integralmente tutte le pattuizioni del presente preliminare, a meno di modifiche concordate espressamente per iscritto.
Art. 18 – Rinvio alle norme di legge
18.1. Per quanto non previsto dal presente accordo, si rinvia alle disposizioni del codice civile (in particolare, artt. 1615 e ss., 2556 e ss.) e delle leggi speciali in materia di affitto d’azienda.
18.2. Le Parti dichiarano di essersi reciprocamente scambiate tutte le informazioni pertinenti e di aver esaminato i documenti relativi ai beni costituenti il ramo d’azienda oggetto di affitto.
Art. 19 – Foro competente e clausole finali
19.1. Ogni controversia relativa all’interpretazione, all’esecuzione o alla risoluzione del presente contratto preliminare, che non possa essere definita bonariamente, sarà devoluta alla competenza esclusiva del Foro di ……………………, salvo che la legge preveda altra competenza inderogabile.
19.2. Qualsiasi modifica o integrazione al presente accordo preliminare dovrà risultare da atto scritto, sottoscritto da entrambe le Parti.
19.3. Il presente contratto viene firmato in duplice originale; ogni Parte ne riceve un esemplare di pari efficacia.
Luogo e data: …………………… , ……………………
Firma del Promittente (leggibile)
………………………………………………
Firma del Promissario (leggibile)
………………………………………………
Approvazione specifica delle clausole ex artt. 1341 e 1342 c.c.
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., le Parti dichiarano di approvare specificamente le seguenti clausole:
Art. 4 (Interessi di mora)
Art. 5 (Condizione sospensiva)
Art. 6 (Caparra confirmatoria)
Art. 14 (Clausola risolutiva espressa)
Art. 15 (Divieto di subaffitto e di cessione)
Eventuali altre clausole considerate vessatorie.
Il Promittente …………………… (firma)
Il Promissario …………………… (firma)
ALLEGATO A
(Inventario dei beni costituenti il ramo d’azienda)
(Inserire l’elenco puntuale di macchinari, attrezzature, licenze, autorizzazioni, marchi, brevetti, arredi, e ogni altro bene immateriale o materiale che compone il ramo d’azienda.)
ALLEGATO B
(Eventuale perizia estimativa e/o valutazione tecnica)
(Inserire la relazione dell’esperto, con analisi dei valori, delle condizioni dei beni, dei dati di bilancio o di altre informazioni rilevanti ai fini della valutazione del ramo d’azienda.)
Modello Contratto Preliminare di Affitto Ramo d’Azienda Word
Di seguito si trova il modulo contratto preliminare di affitto ramo d’azienda editabile da scaricare sul proprio computer.
Una volta che il documento è stato scaricato, bisogna aprirlo con un programma che supporta i file in formato Word e compilarlo inserendo quelli che sono i dati richiesti.
Il fac simile contratto preliminare di affitto ramo d’azienda compilato potrà poi essere stampato o inviato direttamente, a seconda di quelle che sono le proprie esigenze.
